Casas de lujo, a menudo segundas o terceras residencias, salpican gran parte de la costa de Miami. Estas son, cada vez más, las viviendas de los ultrarricos, aquellos con patrimonios netos superiores a los $30 millones. Su afluencia ha sido tan grande que Miami se ha convertido en la principal ciudad mundial para segundas residencias de personas con un patrimonio neto muy elevado, según un nuevo informe.
Unas 13,200 de estas personas, la mayor cantidad en cualquier ciudad del planeta, poseen ahora una segunda residencia en el área metropolitana de Miami, según Altrata, una firma de inteligencia patrimonial.
En total, si se incluyen las residencias principales, casi 17,500 personas ultrarricas tienen casas en Miami, la cuarta población de ultrarricos más grande del mundo, después de Nueva York, Los Ángeles y Hong Kong.
Y esta tendencia, que se viene gestando desde hace más de media década, no parece que vaya a detenerse pronto, afirmó David Siddons, director ejecutivo de David Siddons Group, una firma inmobiliaria de lujo en Coral Gables.
La ciudad de las segundas residencias
El escenario estaba preparado para una afluencia masiva de riqueza en 2017, señaló Ned Murray, director asociado del Centro Metropolitano de FIU y experto en el mercado inmobiliario del sur de Florida.
La Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de ese año, conocida como la Ley de Reducción de Impuestos de Trump, limitó las deducciones fiscales estatales y locales, anteriormente ilimitadas, a $10,000. Anteriormente, los contribuyentes podían descontar de sus impuestos federales sobre la renta los impuestos sobre la propiedad, la renta y las ventas pagados a sus gobiernos locales.
Eso, según Murray, hizo que vivir en estados con impuestos altos como Nueva York o California fuera menos atractivo en comparación con estados sin impuestos sobre la renta como Florida. Pero fue la COVID-19 y las restricciones que la acompañaron en gran parte del país lo que impulsó a los megaricos a Florida.
La laxitud de las normas pandémicas, un entorno fiscal favorable, un clima cálido y el auge de las oportunidades de inversión en el sector de lujo se combinaron para convertir al Estado del Sol, en particular el sur de Florida, en un imán para los ultrarricos, afirmó Glen Steward, fundador de Stewards Investment Capital, una firma de inversión con sede en Sudáfrica.
La población millonaria de Miami casi se duplicó en los 10 años previos a 2024, y gran parte de ese crecimiento se produjo durante y después de la pandemia. Altrata estima que hay 358 residentes del área de Miami por cada propietario ultrarrico.
Según la empresa de inteligencia patrimonial, casi el 23 por ciento de los ultrarricos propietarios de viviendas de Miami trabajan en el sector bancario o financiero, mientras que el 17 por ciento trabaja en el sector empresarial y el 11 por ciento en el sector inmobiliario. Al llegar a Miami con una fortuna en efectivo, transformaron rápida y drásticamente el mercado inmobiliario local, que para ellos era relativamente barato, señaló Murray. Datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami muestran que el precio promedio de compra de viviendas unifamiliares —que los ultrarricos suelen preferir a los condominios, señaló Siddons— en Miami-Dade casi se duplicó entre mediados de 2020 y mediados de 2021, pasando de $583,094 a más de $1 millón en tan solo un año.
Casi una cuarta parte de esas casi 4,500 ventas se pagaron al contado, un aumento del 174 por ciento con respecto al año anterior. El gasto total en viviendas unifamiliares en el condado durante esos 12 meses se disparó casi un 200 por ciento, alcanzando los $4,600 millones.
“Fue un comprador diferente”, uno mucho más adinerado que el típico comprador que se mudaba de invierno en años anteriores, el que impulsó ese auge inmobiliario, dijo Murray.
Y esos compradores atraen más de lo mismo. “Lo que sea que esté de moda y sea nuevo, nadie quiere quedarse fuera”, dijo Steward.
Pero la dinámica de las segundas residencias para los ultrarricos representa una amenaza particular para algunos barrios, postuló Murray. Los residentes permanentes, dijo, brindan un apoyo esencial a los negocios locales: las tiendas y restaurantes que dan carácter a las comunidades.
También ha incrementado los costos, tanto en las zonas que los ultrarricos prefieren (pensemos en las islas repletas de estrellas que se extienden por la Bahía de Biscayne) como en ciudades o barrios donde los residentes menos ricos, pero aún adinerados, buscan establecerse o podrían hacerlo cada vez más en el futuro, como North Miami Beach, Little Haiti, Little Havana e incluso Hialeah, todos ellos cerca del corredor urbano y que aún son relativamente económicos, dijo Murray.
Esto, a su vez, aleja cada vez más la vivienda asequible para trabajadores en barrios adinerados como South Beach o Coral Gables.
¿Qué se puede hacer?
Los cambios de zonificación, como el aprobado recientemente por la ciudad de Miami, que aumentan la densidad, especialmente alrededor de los centros de transporte, teóricamente tienen el potencial de aumentar la vivienda para los trabajadores. Pero aún está por verse si estos cambios traerán consigo viviendas verdaderamente asequibles.
Para combatir el problema del costo de la vivienda en la ciudad, el Centro Metropolitano publicó su Plan Maestro de Vivienda Asequible para la ciudad de Miami en 2020.
Entre las soluciones propuestas se encontraba una agresiva campaña de banca de tierras: la compra y tenencia de propiedades vacías para su posterior reutilización. El plan estimaba que se podrían construir más de 90,000 nuevas viviendas en las propiedades vacías de la ciudad de Miami, suficientes para cubrir el déficit estimado de 90,000 viviendas asequibles para los hogares de Miami-Dade que ganan menos de $75,000 al año.
También se propuso un impuesto por vacancia sobre las propiedades que permanecen vacías durante al menos seis meses al año, como ocurre con muchas casas vacacionales de personas muy adineradas, como medio para financiar la vivienda asequible, así como un fondo fiduciario para financiar dichos proyectos. “Por supuesto, nunca se aprobó”, lamentó Murray, uno de los autores del plan.
“Y ahora”, añadió, “la situación es peor, porque los precios de los terrenos son mucho más altos”.
Este artículo se produjo con el apoyo financiero de patrocinadores como The Green Family Foundation Trust y Ken O’Keefe, en colaboración con Journalism Funding Partners. The Miami Herald mantiene el control editorial total de esta obra.
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