Ông Nguyễn Minh Chiến (45 tuổi, ở xã Suối Hai, Hà Nội) hỏi: Tôi mua mảnh đất từ người quen, sổ đỏ ghi 160m². Tuy nhiên, khi bán lại cho người khác, họ đo đạc lại chỉ còn 156m² nên yêu cầu tôi hoàn trả phần chênh lệch.
Người mua đã thanh toán đầy đủ theo giá 160m² và đòi lại số tiền chênh lệch tương ứng với 4m², lên tới hơn 100 triệu đồng.
Khi tôi hỏi lại, chủ đất trước đó cho rằng diện tích ghi trên sổ là do chính quyền đo và cấp, họ không khai khống nên từ chối hoàn tiền phần thiếu.
Xin hỏi, trong trường hợp này, tôi có phải đền tiền cho người mua không? Làm sao để xác định chính xác diện tích thực tế, qua đó xác định trách nhiệm thuộc về ai? Nếu kết quả đo đạc khác biệt, tôi có thể khiếu nại đến đâu?
Luật sư Hoàng Tùng – Trưởng Văn phòng luật sư Trung Hòa (Hà Nội) trả lời: Khi xảy ra chênh lệch diện tích giữa thực tế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trước hết cần xác định nguyên nhân.
Nếu sự chênh lệch do lỗi của cơ quan đo đạc hoặc cấp sổ đỏ (ví dụ: đo sai, cập nhật sai thông tin), người dân có thể yêu cầu điều chỉnh lại giấy chứng nhận theo diện tích thực tế. Trách nhiệm trong trường hợp này thuộc về cơ quan quản lý đất đai.
Tuy nhiên, nếu bên bán biết rõ diện tích thực tế nhỏ hơn nhưng vẫn bán theo diện tích ghi trên sổ, hoặc không thông tin rõ cho bên mua, thì bên bán có trách nhiệm hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích bị thiếu – trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
Trong trường hợp của ông Chiến, nếu hợp đồng chuyển nhượng ghi rõ giá bán tính theo diện tích 160m² nhưng thực tế chỉ có 156m², thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu hoàn tiền cho phần diện tích không tồn tại. Đây là quyền lợi chính đáng được pháp luật bảo vệ, nhất là khi hợp đồng không có điều khoản loại trừ trách nhiệm do chênh lệch diện tích.
Để làm rõ và xử lý vấn đề, ông Chiến nên thực hiện các bước sau: Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc địa chính cấp xã để đo đạc lại mảnh đất, lập bản trích đo địa chính chính thức. Đối chiếu với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định sai lệch có phải do lỗi kỹ thuật hoặc hành chính.
Thực hiện thủ tục điều chỉnh sổ đỏ nếu diện tích thực tế nhỏ hơn, theo quy định tại Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã hoặc đơn vị quản lý đất đai có thẩm quyền nếu nghi ngờ sai sót từ phía cơ quan cấp sổ đỏ ban đầu.
Giao dịch đất đai không thể chỉ dựa vào thông tin “trên giấy”. Việc đo đạc lại trước khi ký hợp đồng và thanh toán là biện pháp đơn giản nhưng hiệu quả để phòng tránh rủi ro.
Ngoài ra, hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm khi có sai lệch diện tích để các bên có căn cứ giải quyết nếu phát sinh tranh chấp.
Luật sư nhận định: Trong vụ việc nêu trên, nếu người mua có bằng chứng rõ ràng về sự chênh lệch diện tích, và hợp đồng không loại trừ trách nhiệm này thì ông Chiến có thể phải hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích thiếu hụt. Việc đo đạc lại là bước đầu tiên để làm rõ sự thật và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Comments