Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa công bố bản giải trình về chênh lệch báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2025 đã được soát xét, với thông tin ngắn gọn: KBC ghi nhận lợi nhuận sau thuế trong nửa đầu năm theo báo cáo hợp nhất tăng gần 539% so với cùng kỳ, tương đương tăng thêm gần 1.055 tỷ đồng lên gần 1.251 tỷ đồng.
Đây là mức tăng trưởng lợi nhuận hiếm có trên thị trường chứng khoán trong nửa đầu năm 2025.
Tuy nhiên, Phát triển Đô thị Kinh Bắc do ông Đặng Thành Tâm làm chủ tịch lại ghi nhận lợi nhuận sau thuế trong hai quý đầu năm theo báo cáo riêng (công ty mẹ) lỗ hơn 314 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức lỗ hơn 91,7 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024.
Có thể thấy, lỗ lãi theo hai báo cáo là trái ngược nhau hoàn toàn.
Trong báo cáo giải trình được ký bởi ông Phạm Phúc Hiếu, Phó Tổng Giám đốc KBC, doanh nghiệp bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam cho biết: Sở dĩ lợi nhuận sau thuế theo báo cáo hợp nhất tăng gần 6,4 lần, lên 1.251 tỷ đồng là do doanh thu từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp của công ty tăng so với cùng kỳ năm trước.
Còn kết quả kinh doanh theo báo cáo riêng lẻ lỗ nặng hơn là do “trong kỳ công ty mẹ giảm ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp so với cùng kỳ năm trước”.
Như vậy, trong báo cáo riêng lẻ, doanh thu giảm do được chuyển sang ghi nhận tại các công ty con trong báo cáo hợp nhất. Doanh thu có thể ghi nhận ở các công ty con, công ty liên kết...
Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý là doanh thu hợp nhất tăng với tốc độ rất mạnh, trong khi doanh thu theo báo cáo riêng lẻ sụt giảm.
Cụ thể, doanh thu trong 6 tháng đầu năm theo báo cáo hợp nhất tăng hơn 3,5 lần, từ mức hơn 1.044 tỷ đồng nửa đầu năm 2024 lên gần 3.696 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025. Đây cũng là nguyên nhân kéo lợi nhuận hợp nhất tăng vọt 6,4 lần.
Trong đó, phần tăng mạnh nhất là doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng: từ gần 531 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024 lên gần 2.830 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025. Bên cạnh đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản cũng tăng mạnh từ 225 tỷ đồng lên hơn 411 tỷ đồng. Doanh thu bán nhà xưởng tăng từ 0 đồng lên gần 133 tỷ đồng.
Trong khi đó, theo báo cáo riêng lẻ, doanh thu trong nửa đầu năm 2025 giảm mạnh từ mức hơn 279 tỷ đồng cùng kỳ năm trước xuống còn hơn 90 tỷ đồng. Lý do giảm chủ yếu do trong nửa đầu năm 2025 doanh thu cho thuê đất là 0 đồng, trong khi cùng kỳ là hơn 204 tỷ đồng.
Dòng tiền âm gần 7.200 tỷ, vay nợ tăng vọt
Trong báo cáo hợp nhất, mặc dù ghi nhận lợi nhuận tăng vọt nhưng 6 tháng đầu năm 2025, Phát triển Đô thị Kinh Bắc ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm gần 7.200 tỷ đồng.
Dòng tiền kinh doanh âm cho thấy thực tế doanh nghiệp kinh doanh nhưng chưa thu được tiền, hoặc chi nhiều hơn thu. Điều này thường xảy ra khi khoản phải thu, tồn kho tăng hoặc chi phí lãi vay, vận hành lớn. Hiện tượng này thường xảy ra ở các doanh nghiệp có quy mô mở rộng nhanh, hoặc chưa cân đối kịp dòng tiền thu - chi.
Trên thực tế, báo cáo hợp nhất cho thấy, tài sản của KBC tăng vọt từ mức 44,7 nghìn tỷ đồng hồi đầu năm lên hơn 70,3 nghìn tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025. Tài sản tăng nằm chủ yếu ở khoản tiền và tương đương tiền (tăng từ hơn 6.566 tỷ đồng lên hơn 18.139 tỷ đồng), trả trước cho người bán tăng mạnh (từ hơn 3.500 tỷ đồng lên gần 6.360 tỷ đồng), hàng tồn kho tăng cao (từ gần 13.850 tỷ đồng lên hơn 23.761 tỷ đồng).
Như vậy, KBC đang gia tăng rót tiền vào các dự án, hoạt động sản xuất kinh doanh với tốc độ cao vượt trội so với tốc độ thu tiền về.
Vậy KBC lấy tiền đâu để bù đắp cho khoản tăng tài sản trị giá hơn 25,6 nghìn tỷ đồng?
Trên thực tế, nguồn vốn đến từ khoảng 5.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu tăng thêm trong kỳ (từ hơn 20,6 nghìn tỷ đồng hồi đầu năm lên gần 25,7 nghìn tỷ đồng). Tổng nợ phải trả tăng mạnh từ gần 24,1 nghìn tỷ đồng lên hơn 44,6 nghìn tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn tăng từ gần 7.093 tỷ đồng lên hơn 12.217 tỷ đồng. Nợ dài hạn tăng từ hơn 16.992 tỷ đồng lên gần 32.388 tỷ đồng.
Tổng vay nợ dài và ngắn hạn tính tới cuối tháng 6/2025 đạt gần 26.074 tỷ đồng (trong đó nợ dài hạn là hơn 25.109 tỷ đồng), so với mức 10.112 tỷ đồng nợ ngắn và dài hạn vào cuối năm 2024.
Như vậy, có thể thấy trong 6 tháng đầu năm, KBC đã vay thêm hơn 15.960 tỷ đồng, đồng thời tăng vốn chủ sở hữu thêm khoảng 5.000 tỷ đồng. Đây là nguồn tài trợ cho tài sản tăng thêm 25,6 nghìn tỷ đồng.
Trong kỳ, KBC ghi nhận phải thu ngắn hạn tăng từ 13,3 nghìn tỷ đồng lên hơn 16,6 nghìn tỷ đồng. Hàng tồn kho tăng từ hơn 13,8 nghìn tỷ đồng lên gần 23,8 nghìn tỷ đồng. Chi phí lãi vay tăng từ hơn 101 tỷ đồng lên hơn 206 tỷ đồng. Hàng tồn kho nằm chủ yếu ở các dự án bất động sản đang triển khai như: Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát, Khu công nghiệp Lộc Giang, Khu đô thị Phúc Ninh…
Có thể thấy, dòng tiền kinh doanh âm chủ yếu do tăng các khoản phải thu, tăng hàng tồn kho. Khi mà hoạt động kinh doanh chưa thu được tiền về, KBC có thể đã phải dựa vào tiền vay, dẫn tới lãi vay tăng mạnh.
Với khoản vay nợ tăng vọt thêm gần 16 nghìn tỷ đồng, đây sẽ là áp lực đối với doanh nghiệp trong thời gian tới.
Cổ phiếu KBC gần đây biến động mạnh, tăng trần 3 phiên từ 18-20/8 lên đỉnh cao nhiều năm, rồi giảm mạnh gần 5,3% trong phiên 25/8 xuống 38.650 đồng/cp.
Comments