Varios yates pasean por un tramo de la Bahía de Biscayne. . A un lado la orilla de Miami, al otro Virginia Key. El sol sale cada amanecer sobre el agua dando la impresión de una pintura al óleo.
Esa es la vista desde la casa de Cynthia Muniz en el octavo piso de su condominio Brickell Key —un complejo alargado de 300 unidades cuyas paredes amarillas se extienden hacia el este, justo hasta el borde del agua.
Era un paraíso. Ahora, es más una jaula dorada.
“Te compraste una pesadilla”, murmuró, sus ojos recorriendo las paredes interiores de su condominio.
Por un año, Muniz ha luchado para vender el lugar. Cuando lo puso a la venta por primera vez el verano pasado, pensó que $390,000 era un precio justo para 674 pies cuadrados en uno de los códigos postales más caros de Miami-Dade, además de una vista a la bahía.
Pero las crecientes tarifas de mantenimiento y las asfixiantes evaluaciones especiales —ninguna de las cuales espera que se suavice pronto— han hecho que Muniz sienta que su hogar, en el que ha vivido dos décadas, se ha convertido en un pozo sin fondo de dinero. Apenas puede permitirse seguir viviendo allí.
Los compradores lo han notado. El nuevo precio del departamento: $300,000 —25% menos de lo que Muniz había pedido inicialmente.
Más propietarios de condominios, especialmente aquellos en edificios más antiguos y mal mantenidos del sur de Florida, se encuentran en situaciones similares. Están atrapados entre las paredes debido a los los costos de propiedad cada vez más inasequibles y un mercado cauteloso, en el cual para vender rápidamente tendrían que hacerlo sufriendo una gran pérdida económica. Las condiciones han preparado el escenario para una crisis de asequibilidad más profunda de lo que el Banco de la Reserva Federal de Atlanta advierte podría socavar la economía de South Florida.
Los condominios han constituido durante mucho tiempo una parte importante de la vivienda asequible local, dijo Ned Murray, subdirector del Centro Metropolitano de Florida International University y experto en vivienda asequible. Pero esa realidad se derrumbó en las primeras horas del 24 de junio de 2021, cuando 98 personas murieron en el colapso del edificio Champlain Towers South en Surfside. Esta tragedia sigue siendo uno de los fallos de ingeniería estructural más mortales en la historia de Estados Unidos.
Y ese desastre cambió todo lo relacionado con la construcción y el mantenimiento de edificios, afirmó el analista del mercado de condominios Peter Zalewski. Describió el fracaso de Champlain Towers como “el huracán Andrew de esta generación”, en referencia al infame y mortal huracán de 1992 que provocó una reforma de los códigos de construcción de Florida.
Un año después de la caída del edificio, la Legislatura de Florida respondió con una nueva ley. Se estipuló que todos los condominios con 30 años de antigüedad (o estructuras de 25 años, si están a 5 millas de la costa) con tres o más pisos, completen inspecciones de seguridad y estudios de reserva de integridad estructural (estimaciones de cuánto necesitarían ahorrar para pagar futuras reparaciones críticas) para fines de 2024.
La legislación ocasionó un cambio radical en la forma en que las asociaciones de condominios mantienen financiera y estructuralmente sus edificios. Los propietarios tenían poco más de dos años y medio para prepararse y poder costear los gastos para reparaciones estructurales críticas que muchas asociaciones habían pospuesto.
Sintieron el impacto rápidamente. Las cuotas de mantenimiento subieron junto con las primas de seguro, que a menudo venían acompañadas de cuotas especiales de cinco o seis cifras. Estos costos han abrumado financieramente a algunos propietarios, poniendo en peligro la asequibilidad de la vivienda y el patrimonio a largo plazo que hacían que el presente se sintiera estable y el futuro predecible.
El Centro Metropolitano de FIU estima que las cuotas promedio de las asociaciones de propietarios de condominios en Miami-Dade han aumentado más del 70% desde 2016. Solo entre la primera mitad de 2022 y 2025, las cuotas de las asociaciones de condominios, con al menos tres pisos, aumentaron un 42%, según el Centro.
Muniz lo entiende. Dice que sus cuotas de mantenimiento han subido a $1,300 al mes, más del doble de lo que dice haber pagado en los años previos al colapso de Champlain.
Además de eso, está pagando casi $300 al mes como parte de un plan de pago de 10 años en una evaluación especial de $45,000 para rehacer la terraza de la piscina del edificio, el garaje y más.
Sus gastos mensuales totales relacionados a su apartamento ascienden ahora a $1,600 y, teme, están aumentando. Y a eso hay que sumarle el pago mensual de la hipoteca de $1,300.
“Estoy al límite”, dijo Muniz sobre su posibilidad para seguir viviendo en su condominio. “Para mí, invertir todos mis ingresos en cuatro paredes de concreto no es una buena calidad de vida”.
Muniz, representante de ventas farmacéuticas, no puede pensar en en jubilarse mientras tenga ese tipo de gastos de su apartamento. Dijo que no ve el momento de venderlo.
“Me quitaré un gran peso de encima”, predijo sobre cualquier venta futura, con los ojos llenos de lágrimas al pensarlo. “No tendré esa preocupación cada noche”.
Pero, ¿cuándo sucederá eso?, nadie lo sabe.
Las visitas para ver el condo van y vienen. Sin embargo, las ofertas siguen siendo esquivas, y Muniz se siente “desanimada” con cada semana que pasa, mientras su condominio permanece en el mercado.
Aumento de los costos para los propietarios de condominios en el sur de Florida
La lucha de Muniz es cada vez más común pero no universal.
“Es una historia de dos mercados”, dijo la analista de mercado, Ana Bozovic. Existe una gran brecha entre los productos antiguos y los nuevos.
Y la mayor parte del “producto” local, es decir, las unidades de condominios, es más antiguo. La Facultad de Negocios de Warrington de la Universidad de Florida estima que, a partir de 2023, tres cuartas partes de los condominios del sur de Florida (en los condados de Miami-Dade, Broward o Palm Beach) se construyeron en 1993 o antes.
No todos los edificios antiguos están en mal estado, enfatizó Bozovic. Pero las unidades en edificios antiguos con inspecciones recientes o inminentes, evaluaciones onerosas y crecientes cuotas de mantenimiento podrían ser más difíciles de vender, salvo que haya reducciones de precio. También son menos atractivas para muchos residentes de otros estados con altos ingresos, quienes tienden a preferir los edificios más nuevos, dijo Bozovic.
A medida que los costos de propiedad han aumentado, también lo ha hecho el número de condominios en venta. En junio, el inventario de condominios de Miami-Dade (el número de condominios en venta) tuvo un aumentó anual de un 36%, según un informe reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. Esto se traduce en aproximadamente 14 meses de inventario, una estimación del tiempo que tomaría vender todas las unidades disponibles al ritmo actual de ventas, lo que lo convierte en un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado tiene entre seis y nueve meses de inventario, señaló la Asociación.
Algunas unidades antiguas se venden rápidamente, dijo David Dajani, agente inmobiliario de Muniz, pero a menudo después de que los propietarios absorban las rebajas de precio o paguen sus cuotas especiales. Aun así, añadió, muchos compradores desconfían del aumento de las cuotas de mantenimiento.
Como resultado, actualmente el mercado está, en su mayoría, lento, dijo Zach Joslin, cofundador del Grupo Brissi en BHHS EWM Realty. “Todavía hay mucha demanda en Miami”, añadió, pero prevé un ajuste importante en los precios de los condominios más antiguos.
Zalewski, analista del mercado de condominios, también lo cree. Predice una reducción del 40% en los precios de los condominios en comparación con los máximos de la era de la COVID-19. Podría suceder en cualquier momento, dice. Solo se necesita que suficientes vendedores ofrezcan sus unidades a precios inferiores al mercado para que los futuros compradores y tasadores ajusten sus expectativas.
Pero la primera ley de condominios del estado posterior a Surfside ya está erosionando algunos valores de las propiedades y solo continuará haciéndolo, dijo Murray. “La seguridad humana siempre debe ser lo primero”, pero la ley requirió “mucha más deliberación en relación a su efecto en el mercado, en quienes son dueños de propiedades y viven aquí”.
Los legisladores parecieron reconocerlo a principios de este año, cuando aprobaron otra ley para aliviar las preocupaciones sobre la asequibilidad. Según la nueva ley, las asociaciones de condominios pueden obtener líneas de crédito para financiar reparaciones que se consideran estructuralmente necesarias. También pueden suspender las contribuciones obligatorias a la reserva durante dos años. Otra ley reciente proporciona a las asociaciones de condominios hasta $175,000 para reforzar sus edificios y cumplir con las nuevas leyes de seguridad.
Pero, añadió Murray, “gran parte del daño ya estaba hecho” con la primera ley. “Estamos viendo su repercusión en el mercado” a través de la devaluación de condominios como el de Muniz, afirmó.
O de Luisa.
En 2022, Luisa, que entonces tenía 27 años, había ahorrado lo suficiente para dar la entrada de un apartamento en Morningside, valorado en $353,000. Luisa, primera generación estadounidense, fue la primera de su familia en tener una vivienda propia. Le pidió al Herald que usara solo su segundo nombre por cuestiones de privacidad.
“Todo el mundo siempre te dice que el sueño americano es tener tu propia casa”, comentó.
Luisa recordó sentirse “muy orgullosa y emocionada” al cerrar la compra de su apartamento de una habitación, una hazaña que le hizo sentir que había logrado “lo que mi madre había sacrificado tanto por conseguir”.
Pero a los pocos meses del cierre llegó la inspección de los 50 años del edificio. Luisa, directora de una organización sin fines de lucro que ganaba poco más de $100,000 al año, se encontró con una tasación de $8,000 que debía pagarse en tres meses. Un año después, tuvo que pagar otra tasación de $25,000.
Mientras tanto, su hipoteca y las cuotas de mantenimiento aumentaron, hasta el punto de volverse insostenibles. Cuando se mudó, la hipoteca de Luisa era de $1,800 al mes y el mantenimiento de $530. En dos años, pagaba al banco $2,700 al mes además de casi $1,000 a la asociación de propietarios, un aumento de casi el 60% en los gastos totales de vivienda.
Los aumentos de los impuestos a la propiedad explicaron algunos de esos costos, pero una buena parte de ellos provenían de aumentos en las primas de seguro, tanto del plan de su unidad individual como del edificio, explicó Luisa.
Zalewski, el analista de mercado, estima que los costos del seguro representan aproximadamente el 25% de las tarifas de la asociación de condominios.
Y las primas han aumentado considerablemente desde el colapso de Champlain. Recopilando datos de la Oficina de Regulación de Seguros de Florida, el Centro Metropolitano descubrió que, para las asociaciones de condominios de Miami-Dade, las primas de seguros comerciales multirriesgo (seguros pagados por las asociaciones de condominios para cubrir daños físicos y responsabilidad civil) costaban, en promedio, $175,000 a principios de 2021. Para finales de 2024, ese promedio había ascendido a $462,000, un aumento del 164%.
Los bancos también suelen exigir a los propietarios individuales que contraten un seguro de vivienda para poder optar a una hipoteca. El promedio de las primas aumentó de $1,600 a casi $2,300 durante el mismo período, un aumento del 44%.
Todo se volvió demasiado costoso para Luisa. Se mudó a un apartamento e intentó alquilarlo para pagar la hipoteca, pero tuvo que pagar el doble de alquiler durante casi tres meses sin inquilino.
A medida que los costos se acumulaban, decidió vender la propiedad y la puso a la venta por poco más de $400,000. Sin éxito. Solo después de rebajar casi $60,000 del precio inicial, Luisa pudo venderla por $7,000 menos de lo que había pagado dos años antes.
“Lloré en la oficina del abogado de bienes raíces. Estaba muy triste”, recordó sobre el día que entregó las llaves.
Luisa estima que toda la experiencia la hizo perder unos $50,000 en sus ahorros.
“Cuando pienso en un futuro, a menos que sea con alguien, no creo que pueda tener una casa propia”, especuló. “Simplemente no estoy en condiciones de ahorrar lo suficiente” para comprar una casa y apartar dinero para emergencias, la jubilación y los hijos, dijo.
Propietarios con dificultades económicas debaten: ¿quedarse o irse?
Mientras Muniz y Luisa probaron sus oportunidades en el mercado abierto, Bill Sarille espera que un inversor compre su edificio de condominios en Miami Beach.
Sarille, un ex entrenador personal de 68 años, explicó que una afección en la columna lo obligó a retirarse durante la pandemia de COVID-19.
“Probablemente termine en silla de ruedas. Me da pena decirlo”, se lamentó, mirando una bicicleta de carretera impecablemente cuidada que ahora yace sin usar en un rincón de su sala.
Sarille vive con unos ingresos fijos: unos $1,100 al mes, provenientes del Seguro Social y cupones de alimentos, más un poco más de dividendos sobre inversiones. Su hogar de casi 30 años —un estudio en la avenida West de South Beach— ha agotado el dinero que había ahorrado antes de jubilarse, unos $50,000. Reemplazar un aire acondicionado, pagar varias cuotas especiales menores y afrontar el aumento de las cuotas de mantenimiento y seguro han agotado sus ahorros.
Y su edificio ahora espera una tasación especial multimillonaria, para la cual, según Sarille, potencialmente tendría que aportar hasta $80,000 en 10 años, dinero que no tiene. Espera calificar para un programa de préstamos del Condado de Miami-Dade, pero el acceso a esos fondos limitados está lejos de estar garantizado.
El condado estima que para finales de julio habrá otorgado más de 1,500 préstamos por un total de más de $40 millones. Otros 500 préstamos, por un valor aproximado de $15 millones, están en trámite. El condado informó al Herald que suspenderá las nuevas solicitudes a partir del 5 de agosto mientras trabaja para mejorar el sistema. Miami-Dade planea reactivarlo a principios de 2026, aunque aún no se ha anunciado una fecha específica.
Justo al final de la calle de Sarille, los propietarios de 1250 West Ave, votaron por vender su edificio a JDS Development Group, que planea demoler el complejo y construir un condominio de lujo en su lugar. Sarille espera obtener un acuerdo similar.
Y por los rumores que circulan en su edificio, Sarille calcula que la compra del edificio junto a la bahía por parte de un promotor inmobiliario podría superar con creces los $250,000 que calcula que podría obtener por su unidad en el mercado abierto. Ese dinero extra le daría a su fondo de jubilación un colchón muy necesario.
“Quiero tener seguridad en esta jubilación”, dijo Sarille. “Trabajé toda mi vida para lograrlo”.
Pero aunque una compra sería una bendición para Sarille, su impacto en el mercado de vivienda asequible y en la economía local en general es menos que optimista.
La Investigación del Herald/Times descubrió que el aumento desmesurado de los costos de propiedad y las ventas aceleradas que han acompañado la ley posterior a Surfside ayudaron a los promotores a adquirir edificios antiguos. El Banco de la Reserva Federal de Atlanta, cuya jurisdicción se extiende hasta Florida, señaló este mes que dichos inversores podrían demoler los edificios adquiridos y construir en su lugar “estructuras de uso mixto o viviendas más caras”.
Eso, dijo la Reserva Federal de Atlanta, agravaría aún más las preocupaciones locales sobre asequibilidad, lo que podría llevar a las familias a irse, lo que a su vez afectaría “los mercados laborales, el crecimiento empresarial y la competitividad general a largo plazo del [sur de Florida]”.
La región, y el estado, ya están lidiando con esa tendencia. Más de 130,000 residentes abandonaron Miami-Dade en los tres años posteriores a 2020, según el Centro Metropolitano de FIU. A nivel estatal, la Cámara de Comercio de Florida señaló en su Informe de Tendencias Migratorias de 2024, que más de medio millón de personas abandonaron el Estado del Sol en 2023, la mayor cantidad registrada en la historia de Florida, que ese año tuvo la mayor emigración de todos los estados, excepto California.
Tan pronto como pueda vender, Muniz, la propietaria del condominio de Brickell Key, tiene la intención de unirse a sus filas.
“Texas”, reflexionó. Una amiga suya recientemente cambió el Estado del Sol por el Estado de la Estrella Solitaria. Otros 50,000 floridanos hicieron lo mismo en 2023, según datos de la Oficina del Censo de EEUU.
“Allí la vida diaria es barata”, reflexionó Muniz. “Y Florida se está volviendo extremadamente cara”.
Este artículo se produjo con el apoyo financiero de patrocinadores como The Green Family Foundation Trust y Ken O’Keefe, en colaboración con Journalism Funding Partners. El Miami Herald mantiene el control editorial total de esta obra.
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