Para los principales actores del mercado inmobiliario de Miami, el gran evento de este agosto no es en South Beach, Brickell ni siquiera en la Florida. Se trata de una exposición de dos días en Buenos Aires.
Muchas de las torres más nuevas que se alzan a lo largo de la Bahía Biscayne se presentan y se venden por adelantado en Bogotá o Brasilia, incluso antes de que la mayoría de los posibles compradores en Miami hayan visto una representación. A pesar de la continua agitación por la política migratoria en Estados Unidos, los compradores latinoamericanos siguen siendo una fuerza predominante en el mercado inmobiliario de Miami, especialmente en lo que respecta a las nuevas construcciones.
Un informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami recopiló datos para rastrear las ventas de nuevas construcciones. El estudio analizó casi 10,000 ventas a lo largo de 18 meses en el sur de Florida y descubrió que casi la mitad se destinaron a compradores internacionales.
Miami sigue siendo la ciudad número uno en Estados Unidos para compradores extranjeros de vivienda, y dados los profundos y antiguos vínculos de la zona con la inmigración y la cultura latinoamericana, no sorprende que la mayoría de estos compradores provengan del sur de la frontera. Aun así, los datos recopilados por la organización de agentes inmobiliarios subrayan la importancia del dinero latinoamericano en el mercado local.
Los latinoamericanos de clase alta que desean mudarse a Miami o comprar una segunda vivienda en EEUU sin duda forman parte de esa tendencia. Sin embargo, los expertos afirman que el mercado de preconstrucción está dominado sobre todo por latinoamericanos adinerados, quienes probablemente estén más interesados en trasladar su dinero que a sus familias. Estos compradores ven una inversión estable y lucrativa en el sector inmobiliario de Miami.
De casi la mitad de las ventas de obra nueva en el sur de la Florida que se destinaron a compradores extranjeros, aproximadamente nueve de cada 10 fueron compradas por latinoamericanos. Y en ciertas zonas de la ciudad, como el downtown o Coconut Grove, los latinoamericanos representan prácticamente la totalidad de los compradores internacionales.
Eddie Blanco, presidente de la junta directiva de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, le declaró al Miami Herald que el nuevo informe es el primer análisis de este tipo, posible gracias a la colaboración entre promotores inmobiliarios dispuestos a compartir sus datos de ventas. Las cifras muestran que los inversores extranjeros, mayoritariamente de Latinoamérica, representan una proporción considerable de las ventas de condominios en preconstrucción. Blanco afirmó que los datos confirmaron una tendencia que sospechaba desde hacía tiempo.
“Ya contamos con una zona con un marcado sabor latino, un clima, un idioma y una gastronomía similares, además de los bajos impuestos de Miami y un ambiente propicio para los negocios”, afirmó Blanco. “Latinoamérica tiene un atractivo para todo el sur de la Florida; se alinea con la cultura y el estilo de vida”.
La política latinoamericana impulsa a los inversores hacia el norte
Los líderes del sector afirmaron que las dificultades políticas y económicas en Latinoamérica contribuyen a que Miami se mantenga en la cima del mapa de inversión global. El nuevo informe postula que la demanda latinoamericana de viviendas nuevas en Miami se debe en parte a una creciente ola de victorias políticas de izquierda en Latinoamérica. El informe incluso enumera 10 gobiernos de izquierda notables actualmente en el poder en la región, como el de Claudia Sheinbaum en México y el de Luiz Inácio Lula da Silva en Brasil.
“La inestabilidad política y económica en gran parte de Latinoamérica impulsa la actividad en nuestro mercado”, afirmó Blanco. “Con una gran parte de Latinoamérica enfrentando una alta inflación, el aumento en el valor de nuestras propiedades sigue impulsando la demanda, especialmente de obra nueva”.
Aunque la asociación no pudo proporcionar de inmediato datos que demuestren una relación directa entre los cambios políticos y la fuga de capitales al sur de la Florida, varios analistas la describieron como una tendencia de larga data y lógica.
“Vemos esto año tras año: los cambios de política en el sur resultan en la fuga de capitales al norte”, afirmó Blanco.
Para los inversionistas latinoamericanos, “Miami es un refugio seguro, tanto política como financieramente, los derechos de propiedad están protegidos y existe un entorno de inversión favorable”, le dijo al Miami Herald, Alicia Cervera, directora asociada de Cervera Real Estate.
Los cambios políticos de los últimos años en México, Brasil, Colombia, Chile y otros países han impulsado a los inversionistas a mirar hacia el norte, afirmó. En concreto, Cervera indicó que los datos mostraron un aumento inmediato de compradores en el mercado del sur de Florida provenientes de Chile tras la elección del presidente Gabriel Boric y de Perú tras el inicio de la breve presidencia de Pedro Castillo. Ambos líderes se presentaron con plataformas de izquierda.
“Cuando los gobiernos en América Latina se inclinan hacia la izquierda, los compradores se inclinan hacia el norte”, declaró Cervera al Miami Herald.
Otro factor que sustenta la demanda es la tendencia de los compradores extranjeros adinerados a pagar íntegramente en efectivo, lo que los protege del aumento de las tasas hipotecarias. La depreciación de los tipos de cambio para muchas monedas latinoamericanas también está impulsando a quienes tienen capital a invertirlo en activos denominados en dólares estadounidenses, como los bienes raíces en Miami.
Cómo los urbanistas de Miami atienden al mercado extranjero
Centrarse en Latinoamérica es clave para el éxito en el mercado de Miami, según Zack Simkins, director gerente de Vaster, la entidad hipotecaria privada con sede en Miami. Simkins afirmó que empresas como la suya prosperan gracias a los clientes latinoamericanos, en parte porque están “más acostumbrados a una economía basada en las relaciones” y valoran una alternativa a la banca tradicional.
Simkins destacó la importancia para su negocio de eventos en el extranjero como la Expo Real Estate Argentina en Buenos Aires este agosto.
“Latinoamérica es donde deben estar presentes sus ventas y marketing”, afirmó Simkins. “Si alguna vez viaja a Sudamérica, las revistas de su vuelo de regreso a Miami estarán repletas de fotos de proyectos inmobiliarios en el sur de Florida”.
Craig Studnicky, director ejecutivo de ISG World, la firma de marketing inmobiliario del sur de Florida, fue citado en el informe: “Tengo un equipo de ventas en Colombia esta semana. Tengo un equipo de ventas que irá a México la próxima semana. Viajamos constantemente a Latinoamérica porque hay una clara demanda de condominios en el sur de la Florida”.
Con la fortaleza del dólar y el aumento anual de los precios de los condominios de lujo en Miami, los expertos coinciden en que hay pocas razones para esperar que la demanda disminuya pronto.
Las ofertas de grupos como Simkins y Studnicky en el extranjero están respaldadas por un modelo de financiamiento adaptado a compradores extranjeros. El modelo de pago previo a la construcción de Miami, que a menudo permite depósitos a lo largo de varios años, es un importante atractivo, de acuerdo con Cervera, ya que permite a los compradores asegurar un activo denominado en dólares antes de que los precios sigan subiendo.
“A menudo, estos compradores latinoamericanos se centran en la preconstrucción porque es un vehículo de inversión que les permite mover dinero a lo largo del tiempo”, explicó Cervera. “Son menos activos en el mercado de reventa. Estas personas no necesariamente se mudarán a Miami, o al menos no se mudarán a Miami mañana”.
Cómo la política estadounidense afecta la demanda extranjera
Los veteranos del sector inmobiliario afirman que la política estadounidense, especialmente los recientes cambios de política bajo la administración del presidente Donald Trump, ha tenido un impacto en la compra extranjera, aunque no de la forma en que muchos suponen. La demanda latinoamericana de propiedades en Miami se mantiene fuerte, especialmente entre los compradores de condominios adinerados.
Cervera afirmó que los datos contradicen los titulares alarmistas sobre la fuga de capital extranjero de EE. UU., mostrando, en cambio, que en el sur de Florida, la participación de los compradores internacionales está aumentando. Sin embargo, se ha observado un enfriamiento de la demanda extranjera: los canadienses.
“La realidad es que los extranjeros más sensibles a las medidas represivas contra la inmigración y a la percepción emocional de lo que la administración [Trump] podría estar haciendo, ya sea correcto o incorrecto, son los canadienses”, afirmó Simkins. “Son los canadienses quienes se han retirado; son los extranjeros que abandonan las ofertas y venden sus propiedades en el sur de la Florida”.
Fernando de Núñez y Lugones, cofundador de la promotora Vertical Developments, con sede en Miami, afirmó que es probable que las recientes fricciones políticas sean la causa de la disminución de la participación canadiense en los compradores extranjeros de Florida.
“No les gusta la retórica que sugiere que Canadá podría convertirse en un nuevo estado de EEUU”, declaró Núñez y Lugones. “Canadá ha sido un mercado importante, pero ahora se están quedando al margen, dejándose de lado”.
De cara al futuro
A pesar de toda la atención prestada al dinero internacional, los compradores nacionales aún representan el 51 por ciento de las ventas de obra nueva en Miami. Muchos huyen de estados con altos impuestos y altos costos como California y Nueva York, atraídos por los impuestos más bajos de la Florida, su verano durante todo el año y, en comparación con otras ciudades del mundo, los precios de las propiedades más asequibles.
Núñez y Lugones enfatizó que, en general, es la demanda interna la que está cobrando mayor importancia para el mercado de Miami.
Hace diez años, afirmó, más del 70 por ciento de las ventas de bienes raíces en Miami se destinaban a extranjeros, lo que significa que el 49 por ciento actual representa una caída significativa a lo largo del tiempo, una tendencia que atribuyó a las devaluaciones de las monedas latinoamericanas y al alza en el valor de las propiedades en el sur de Florida.
“Muchos compradores nacionales provienen de reubicaciones corporativas, personas que abandonan estados como California y Nueva York para trasladarse a Miami”, afirmó Núñez y Lugones. “A largo plazo, el mercado interno estadounidense está adquiriendo mayor importancia para Miami, mientras que los compradores internacionales la pierden”.
Sin embargo, los expertos afirman que la demanda extranjera seguirá moldeando el panorama inmobiliario, incluso si las controversias políticas estadounidenses siguen acaparando los titulares.
“La demanda extranjera no está disminuyendo; es tan fuerte como siempre y no vemos motivos para pensar que disminuirá en el futuro”, afirmó Cervera. “Miami es una ciudad importante a nivel mundial y nuestra demanda extranjera se diversificará aún más, no solo de Latinoamérica, sino también de Europa y Oriente Medio”.
Traducción de Jorge Posada
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