Los tipos hipotecarios alcanzaron un mínimo anual la semana pasada, pero durante los próximos días podrían ser más volátiles, según los nuevos datos económicos.
Cuando la Reserva Federal comenzó a recortar los tipos de interés el otoño pasado sucedió algo curioso: las tasas hipotecarias aumentaron.
Ahora, el banco central se está preparando para recortar los tipos de interés de referencia de nuevo y existe la posibilidad de que vuelva a suceder algo similar.
¿La razón? Los tipos hipotecarios actuales ya descuentan las expectativas sobre el próximo movimiento de la Fed: justo esta semana alcanzaron el 6,58 %, el nivel más bajo desde octubre de 2024.
Lo que influye en las tasas hipotecarias
La serie de datos económicos que se irá publicando desde hoy hasta la reunión del 16 y 17 de septiembre podría provocar cambios en los tipos de interés en las próximas semanas. No obstante, la relación entre los recortes de la FED y los tipos hipotecarios no es directa. De hecho, el interés que se aplica a las hipotecas es sensible a diferentes factores, sobre todo al rendimiento de los bonos.
Los profesionales del sector hipotecario consideran que momentos como este pueden ser frustrantes para quienes están en el negocio. Las tasas hipotecarias se estancaron en un nivel alto que ronda el 6 % durante gran parte del año, obstaculizando a los compradores con problemas de asequibilidad y limitando el refinanciamiento. Ahora que por fin los tipos de interés están bajando, están recibiendo más llamadas de posibles clientes.
Sin embargo, muchos de esos clientes dicen que quieren esperar hasta septiembre para seguir adelante, con la esperanza de que los tipos bajen aún más.
“Oh, Dios mío, es lo que menos me gusta escuchar”, confesó Taylor Sherman, agente hipotecario de Barrett Financial Group en Tucson, Arizona. “Les digo: ‘bueno, ya sabes, esa bajada ya está descontada’. Sí, la política de la FED determina los tipos, pero en realidad todo versa sobre cómo el mercado ve la política de la Reserva Federal”.
Cuando la FED baja los tipos, los intereses de las deudas vinculadas a la tasa preferencial, como las líneas de préstamo con garantía hipotecaria y las tarjetas de crédito, suelen descender poco después. Sin embargo, los tipos que se aplican a las hipotecas fijas a 30 años no están ligados a esa tasa y a menudo apenas reaccionan. En ocasiones, como ocurrió el año pasado, incluso suben.
Las tasas hipotecarias dependen fundamentalmente de los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años, que se mueven en respuesta a una amplia gama de factores, como las expectativas del mercado sobre la inflación, los futuros préstamos del gobierno y lo que hace la propia FED. Los diferenciales hipotecarios, la diferencia entre el rendimiento a 10 años y las tasas hipotecarias vigentes, también juegan un papel importante en los tipos y dependen de otros factores, desde la volatilidad del mercado hasta la demanda de bonos hipotecarios.
Según CME FedWatch, actualmente los traders estiman que existe un 85% de posibilidades de que se produzca un recorte de tipos en septiembre. Básicamente, esas probabilidades ya están integradas en los tipos hipotecarios actuales, aunque podrían oscilar a partir de ahora y hasta ese momento por diversas razones. Antes de que la FED mueva ficha, se publicarán nuevos datos económicos sobre la contratación de agosto y la inflación al productor y al consumidor. A inicios de este mes, por ejemplo, los débiles datos del empleo impulsaron los tipos hipotecarios a sus mínimos actuales del año.
En este momento, un comprador que pueda destinar US$3.000 mensuales a la hipoteca tendrá unos US$20.000 dólares más de poder adquisitivo que en mayo, cuando los tipos hipotecarios alcanzaron su pico más reciente, algo por encima del 7 %, de acuerdo con Redfin.
Esperar puede no ser una buena estrategia
La responsable de investigación económica de dicha correduría, Chen Zhao, dijo en un comunicado que los compradores de viviendas que esperen a que la FED mueva ficha para comenzar su búsqueda podrían llegar demasiado tarde, sobre todo porque se espera que la volatilidad de los tipos de interés aumente en las próximas semanas a medida que se vayan publicando los publiquen nuevos datos.
Bogdan Toderut, agente de préstamos de Summit Funding en Cumming, Georgia, está siguiendo de cerca la inflación y los datos de empleo para intentar descifrar hacia dónde se moverán los tipos hipotecarios a partir de ahora.
“Muchas veces el mercado incorpora las expectativas en los precios”, señaló Toderut. “Los grandes cambios se producen cuando no se cumplen esas expectativas”.
Aunque cree que algunos de sus clientes inversores podrían beneficiarse intentando cronometrar el mercado, aconseja a la mayoría de los compradores que se enfoquen en la asequibilidad general y en sus cuotas mensuales, más que en detalles como los pequeños vaivenes de tipos.
Pese a todo, los tipos hipotecarios pueden cambiar de manera rápida e impredecible. Cuando alcanzaron el 6,2 % en septiembre pasado, la agente de préstamos con sede en Arkansas, Amber Moser, preparó presupuestos de refinanciación para varias docenas de clientes. Sin embargo, ninguno de esos acuerdos prosperó porque los propietarios estaban esperando unos tipos más bajos que nunca llegaron. En última instancia, perdieron la oportunidad de ahorrar entre 300 o 400 dólares al mes.
Moser, que trabaja para Gershman Mortgage, dijo que se esfuerza por explicar a los clientes potenciales cómo los tipos hipotecarios dependen del mercado y se mueven antes de que se produzcan hitos como los recortes de la FED. También les advierte que los intereses son, en última instancia, impredecibles.
“No tenemos una bola de cristal y no sabemos lo que va a pasar”, reconoció Moser. “La mejor opción es no intentar cronometrar el mercado”.
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